ישנן כמה סיביות למחזור משכנתא:

1. התשלום החודשי שלנו גבוה מידי ומכביד על משק הבית.
2. התשלום החודשי שלנו נמוך ויכולים להגדיל אותו. (מה שיוזיל את הריביות שנשלם)
3. אנחנו יכולים להוזיל ריביות. אגב, מתי שיש היתכנות מדובר בסכומים בלתי נתפסים!
4. אינפלציה גבוהה יכולה להכניס משק בית לסחרור, התשלומים החודשיים יעלו הרבה ומהר וסביר שנוכל למנוע זאת.
5. מגוון פתרונות יצרתיים למימון יעיל ובטוח.

כאשר התשלום החודשי שלנו גבוה מידי ויוצר לחצים מיותרים בחיים שלנו אפשר לבחון פריסה יותר נוחה. נכון הכי טוב מנגד זה לשלם כמה שיותר כל חודש, ועדיין התועלת נמצאת איפשהו בין פחות נוח ויותר טוב ליותר נוח ופחות טוב. חשוב להכיר את השיקולים.

אם אנו יכולים להגדיל את התשלום החודשי אפשר להגדיל תשלום חודשי במשכנתא וזה באופן כמעט וודאי יוריד לנו את סך הריבית. (נחזיר פחות על כל שקל)
במקרה זה כדאי לבחון אם יש לנו משהו טוב יותר לעשות עם הכסף הפנוי כמו השקעה בקופות גמל או השקעות אלטרנטיביות וכו'.

אם בעבר לקחנו משכנתא מדוע שההצעה תשתפר ויהיה שווה למחזר?

1. שוק משתנה- הריביות בישראל, האינפלציה, וכל ה"בק אופיס" הכלכלי דינמיים וכל הזמן מגיבים לשינויים. למרות שאנו לא יודעים מה יהיה בעתיד אנחנו רק יודעים היום מה אנחנו יודעים לגבי העתיד, מחר זה יכול להשתנות ונדע את העתיד אחרת, וכך גם כל הזמן ולכן שלל הכלכלנים כל יום צופים תחזיות והמשק משתנה.
   קיימת ישות בשם "התנהגות שוק" והיא חיה ומגיבה כל הזמן לשינויים ולציפיות. יחד עם זאת הקידמה הטכנולוגית, כמות הידע, מרוץ החיים התלול בין אם זה מגפה, פוליטיקה מלחמה וכו' מזרזים את תגובות השוק ולכן סביר מאוד שהתנאים של לפני כמה חודשים רחוקים שנות אור מהתנאים היום.
   לפני חצי שנה פנו אלי לקוחות עם משכנתא שכמעט כולה בהלוואות זכאות (כביכול תנאים מיוחדים). בפועל המשכנתא שלהם היתה יקרה ויעד החיסכון היה 280 אלף שח. מפה לשם הדברים נגררו ורק אחרי חצי שנה ביצענו להם את המיחזור. הפעם חסכנו "רק" 160 אלף שח. (אם תרצו לבדוק תסתכלו מה קרה לריבית הממוצעת למשכנתא בין סוף שנת 21 לאמצע שנת 22)
2. משחק מכור- בסעיף הקודם ראינו שתנאי השוק דינמים, הפעם אכתוב משהו לא כ"כ נעים לאוזן. "היועץ בבנק עובד בשביל הבנק". לקוחות מגיעים למספר יועצים בכל מיני בנקים ומתווכחים איתם על ריביות, אבל כמה כדאי לכם להיות צמודים למדד כדי להוזיל ריביות אתם יודעים? לכל הלוואה יש יתרונות וחסרונות (יש מעל 30 אפשרויות שונות).
   רק לאחר שגיבשנו תמהיל ששוקל את כל מה שחשוב עבורכם וחשוב מימונית נבקש מהבנקים הצעות על התמהיל שמתאים לנו.
   דמיינו לכם שאתם הולכים ומתמקחים על מחיר של אבטיח מבלי שיש לכם שמץ של מושג אם הוא טוב או לא…
   שמעו סיפור, מיחזרתי משכנתא והבנקאי אומר לי אתה פוגע בלקוח- אגב זה קורה די הרבה. למה הוא אומר לי זאת משתי סיבות:
   א. אם יש לכם ריבית משתנה הבנק מניח שהיא לא תשתנה ואז היא נשארת נמוכה בסימולציות שלו.
   ב. אם יש לכם צמוד מדד גם כאן הבנק לא צופה עליה במדד.
   דמיינו לכם ריבית 3% קבועה ולא צמודה. זה אומר שהיא תישאר 3% תמיד. מנגד בואו נניח ריבית משתנה וגם צמודה בגובה 2%, היא תשתנה למעלה כי אין לה הרבה לאן לרדת, המדד יעלה כי זה כל הרעיון של הכלכלה)
   אז מה עדיף. 2% מצ או 3% קלצ? תלוי. כנראה קל"צ כי המדד עולה יותר מ1% בשנה בד"כ. שימו לב שהבנקאי לא לוקח זאת בחשבון. הבנק לא נותן את ההכשרה הראויה לדעתי לבנקאי מבחינה ממונית אלא מבחינת עמידה ביעדים ואיך ממלאים טפסים ושולחים אותם לגורמים השונים.

3. התעשרתם- אם קניתם דירה במיליון עם 70% מימון משכנתא היה לכם 300,000 הון עצמי הבנק ראה מולו מישהו עם "כוח קניה" מסויים ותימחר לו ריביות בהתאם לפרופיל שלו. נניח והדירה שקניתם במיליון עם משכנתא של 300,000 תהיה שווה עכשיו 1.5 מיליון וזאת לאחר 5 שנים תהיה לכם משכנתא של בערך 600,000 ובית בשווי של 1.5 מיליון.
   שימו לב מה השתנה. היום יש לכם 300,000 ון עצמי מלפני חמש שנים+ 100,000 תשלומי קרן ששילמתם + 500,000 עלייה בשווי הנכס.
   היום יש לכם 900,000 יותר! מבחינת הבנק אתם עם פרופיל יציב יותר עם פחות סיכון ובעל יכולת מיקוח יותר גדולה.
4. אין תחרות- ישנה שכונה בחריש ובמקרה אני גר בה אשר נבנתה ע"י קבוצת רכישה ואוכלסה ב-2017-18. טוב, יש הרבה מאוד שכונות שנקנות בקבוצות רכישה ולא תמיד אבל לעיתים קרובות יש עניין של חיסכון קריטי שנכון לזמן זה כדאי למחזר ומהר. איך אני יודע, כי חסכתי לכמה לקוחות סכומים אדירים של כסף.
5. לרוב, כאשר קבלן בונה דירות הוא מקבל משכנתא/ הלוואה מהבנק כדי שיהיה לו כסף לבנות את כל הדירות ואז במכירה הוא יחזיר את ההוצאות וישאר עם הרווחים. בנק זה נקרא הבנק המלווה של הפרוייקט. לעיתים תהיו כפופים לקחת משכנתא מהבנק המלווה של הפרוייקט ואף בנק אחר לא יוכל או לא ירצה לתת לכם משכנתא ואז יותר קשה עד בלתי אפשרי לקבל תנאים טובים. לכן אפשר מיד למחזר או לאחר כמה שנים, תלוי מה הרישום של הנכס ולאיזה גופים מממנים פונים.