איך ניתן לרכוש דירה שאין מספיק הון עצמי

שני כללים והגבלות של בנק ישראל ללקיחת משכנתא:

1. הכנסה פנויה- תנאי אחד זוהי הנחיה של בנק ישראל ובפועל הבנקים לא נותנים לנו הלוואה שהיא יותר מ-40% מההכנסה הפנויה שלנו. הכנסה פנויה= (הכנסות נטו- התייבויות ) * 0.4.

בואו נניח הכנסה נטו של זוג היא 25,000 שח ויש לו משכנתא של 4,000 יחד עם הלוואה שעולה 1,500 כל חודש (למשך יותר מ18 חודשים) נחשב: (25,000- 4,000- 1,500) *0.38 = 7410 הכנסה פנויה.

מבחינת הבנק יחס ההחזר שלנו הוא עד 7.4 אלף שח כל חודש ולכן הוא ייתן לנו משכנתא של כמעט 2 מיליון.

2. הון עצמי- לפחות 25% הון עצמי. אם אתם רוצים לקנות בית ב-1M שח תאלצו להגיע עם 250,000 משלכם.
   אם אין לכם אותם יש ים אפשרויות להשיג אותן אך חשוב לשים לב לעמוד בהחזרים נמוכים כדי לו לחרוג מהמגבלה הראשונה של בנק ישראל.

למה לי לקנות בית אם אין הון עצמי. בוא נניח ואתם רוצים לקנות בית ב-1 מיליון ויש לכם רק 150,000 תאלצו לחסוך עוד 100,000 ע"מ לעמוד בדרישות של בנק ישראל. אז אחרי שנתיים נניח ויש לכם 250,000 הבית שרציתם כבר עולה 100,000 יותר אז חסר לכם עוד 25,000. בקיצור חבל על הזמן. הדבר הכי בטוח שאפשר להגיד על כל השקעה כמעט הוא- זמן שווה כסף. ואתם יכולים לחסוך המון המון זמן גם אם הריביות של ההשלמה יהיו יותר גבוהות.

כמה אפשרויות להשגת הון עצמי דירה ראשונה:

1. הלוואה בנקאית.
2. הלוואה חוץ בנקאית.
3. הלוואה/ משיכה ממוצר פנסיוני. 
4. הלוואת משכנתא על נכס של אחד מבני המשפחה ואתם תבצעו הו"ק.
5. משכנתא מגוף חוץ בנקאי שישלים לנו הון עצמי.